Vakantieverhuur woning via Airbnb, lucratief?

Verhuur van een woning aan toeristen lijkt financieel aantrekkelijk: misschien is uw cliënt net gaan samenwonen en is zijn woning ‘over’ of verblijft uw cliënt langere tijd in het buitenland. Verhuur via bijv. Airbnb lijkt dan een goed idee. Maar is dat ook zo?

Welke regels gelden er?
Huisvestingswet. Op grond van de Huisvestingswet is het niet toegestaan om een woning ‘te onttrekken aan de woningvoorraad’. Hiervan kan sprake zijn als een woning (tijdelijk) wordt verhuurd als vakantieverblijf. Als dat gebeurt, kan de eigenlijke bewoner er immers niet meer zelf wonen. Let op. De gemeente kan in dat geval een boete opleggen. Het maakt dan niet uit of de eigenlijke bewoner woningeigenaar of huurder is.

Verboden. Ook op grond van de hypotheek- en/of splitsingsakte of huurovereenkomst kan het de bewoner van een woning verboden zijn om de woning (tijdelijk) te verhuren als vakantieverblijf.

Waar moet uw cliënt op letten?
Huurwoning? De meeste verhuurders hebben in het huurcontract opgenomen dat een huurwoning niet onderverhuurd mag worden. Ook in het veel gebruikte ROZ-model voor Woonruimte is opgenomen dat onderverhuur niet is toegestaan. Let op. Ontbinding van de huur, ontruiming van de woning en een boete kan dan een gevolg zijn.

Koopwoning? Als uw cliënt zelf eigenaar is van de woning die hij als vakantieverblijf wil gaan verhuren en er rust een hypotheek op zijn huis, dan doet hij er goed aan zijn hypotheekakte er eerst eens op na te slaan. Vaak is hierin opgenomen dat uw cliënt zijn woning alleen mag verhuren met toestemming van de bank.

Vereniging van Eigenaars. Ook vanuit een Vereniging van Eigenaars (VvE) kunnen er bezwaren zijn tegen vakantieverhuur. Vaak staat er in de splitsingsakte of dit is toegestaan. Let op. Handelt uw cliënt in strijd met de splitsingsakte, dan kan er soms een boete worden opgelegd.

Voorbeeld uit de rechtspraak
Gemeente legt boete op. Onlangs speelde er een zaak in Amsterdam (ECLI:NL:RVS:2020:2071) waarin de eigenaar zijn woning had verhuurd. De (hoofd)huurder van de woning verhuurde de woning vervolgens aan toeristen en woonde zelf elders. De gemeente kwam daarachter en legde aan zowel de eigenaar als de (hoofd)huurder een boete van meer dan € 20.000 op. De hoofdhuurder had namelijk geen vergunning voor het onttrekken van de woning aan de woningvoorraad en ook bleek uit de Huisvestingsverordening dat tijdelijke vakantieverhuur alleen was toegestaan als de hoofdbewoner zijn hoofdverblijf in de woning had.

Ook boete voor eigenaar. Ook de eigenaar van de woning (ECLI:NL:RVS:2020:2116) kreeg de boete opgelegd, omdat de gemeente vond dat hij onvoldoende had gecontroleerd wat er in zijn woning gebeurde. In het hoger beroep dat zowel door de eigenaar als de hoofdhuurder werd ingesteld bij de bestuursrechter, bleven deze boetes overeind.

Plichten eigenaar. Uit deze uitspraken blijkt maar weer dat de eigenaar van een woning vergaande verplichtingen heeft. Hij moet actief onderzoek doen en controleren hoe de verhuurde woning wordt gebruikt. Let op. Hierbij is wel medewerking van de huurder nodig, omdat een verhuurder niet zonder toestemming de woning mag betreden.

Regels in de gaten houden. Uit de uitspraken blijkt ook dat tijdelijke verhuur aan toeristen met allerlei bestuursrechtelijke regels omgeven is. Worden die regels overtreden, dan ligt er een forse boete op de loer. Bovendien kan bij een huurwoning, als er zonder toestemming van de eigenaar wordt verhuurd, dit ook leiden tot ontbinding van de
huurovereenkomst.

Als uw cliënt zijn woning als vakantieverblijf wil verhuren, adviseer hem dan om vooraf zijn hypotheekakte en/of splitsingsakte of huurovereenkomst en de gemeentelijke
regels te checken of dit wel is toegestaan. Het kan anders een kostbare zaak worden.