Schade aan een verkocht pand voor levering

Een verkochte onroerende zaak moet aan de koper worden geleverd in de staat waarin de zaak zich bevindt bij het sluiten van de koopovereenkomst. Wat als er na verkoop maar voor levering schade ontstaat?

Tussen koop en levering
Periode. In de regel zit er tussen het moment dat een woning of bedrijfspand wordt verkocht en bij de notaris aan de koper wordt geleverd, enige tijd. Bijvoorbeeld omdat de koper de financiering moet regelen. In die tijd kan er schade aan het pand optreden. Wat moet de verkoper dan doen?

Ontbinden of levering verschuiven. In het standaard verkoopcontract van de NVM is in artikel 11 lid 3 opgenomen dat als het verkochte voor de levering beschadigd raakt, de koopovereenkomst van rechtswege is ontbonden, tenzij de verkoper binnen 30 dagen de schade nadat deze is opgetreden, herstelt. De datum van levering verschuift dan, - indien nodig – op, totdat die 30 dagen zijn verstreken. Het herstel moet bovendien ‘goed en deugdelijk’ zijn. Als dat het geval is, moet de koper vervolgens meewerken aan de levering.

Wat speelde er in de praktijk
Brandschade is tijdig te herstellen. Bij de rechtbank Den Haag (22 september 2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:10606) speelde onlangs een kwestie die ging over de vraag of een verkoper de ontstane schade goed en deugdelijk had laten herstellen. Het ging in die kwestie om een bedrijfspand dat was verkocht maar waar 5 dagen voor de geplande levering brand was uitgebroken. De schade was fors maar te herstellen binnen de termijn van 30 dagen.

Koper wil ontbinding en schadevergoeding. De verkoper besloot de schade te (laten) herstellen zodat hij had pand onbeschadigd aan de koper kon leveren. Hij maakte dus gebruik van de optie die artikel 11 lid 3 van de koopovereenkomst hem bood. Als hij op enig moment denkt dat de schade ‘goed en deugdelijk’ is hersteld, vraagt hij de koper om een afspraak te maken bij de notaris zodat het pand geleverd kan worden. De koper werkt echter niet mee aan de levering omdat hij vindt dat er niet goed is hersteld. De koper besluit de verkoper te dagvaarden en vordert een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden. En bovendien vordert hij een schadevergoeding.

Niet goed hersteld. De koper stelt in die procedure dat de koopovereenkomst van rechtswege is ontbonden omdat het herstel niet goed en deugdelijk is gebeurd en dat er nog steeds sprake is van schade aan het pand. Dat blijkt, volgens de koper, ook uit een deskundigenrapport en uit het feit dat de verkoper nadat de deskundig het pand heeft beoordeeld, nog herstelwerkzaamheden heeft laten uitvoeren.

Verkoper vordert boete. De verkoper dient een eis in reconventie in en vordert betaling van de contractuele boete van 10% omdat de koper niet meewerkt aan de levering.

Rechtbank geeft koper gelijk
Niet goed en deugdelijk hersteld. De rechtbank volgt de koper en oordeelt dat het pand inderdaad niet goed en deugdelijk is hersteld. Het rapport van de deskundige speelt hierbij een grote rol. Bovendien staat vast dat de verkoper het pand in ieder geval niet tijdig, binnen de afgesproken 30 dagen, goed en deugdelijk heeft hersteld omdat er ook na die 30 dagen nog herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd. De koopovereenkomst is daarom van rechtswege ontbonden en de verkoper moet de schade van de koper vergoeden.

LET OP: de rechtbank was van oordeel dat de verkoper niet ook nog de contractuele boete van 10% hoefde te betalen.

Als een pand voor het moment van leveren beschadigd raakt, is de koopovereenkomst van rechtswege ontbonden tenzij de verkoper de schade binnen 30 dagen herstelt. Dat herstel moet tijdig, goed en deugdelijk zijn, anders volgt alsnog ontbinding.