Advocaten en studenten in een pand, een gelukkige keuze?

Moet de huurder van een kantoorpand waarin meerdere bedrijven kunnen worden gevestigd, zomaar akkoord gaan met om het even welke medegebruiker? Wat zei de rechter tegen het advocatenkantoor dat had last van een andere huurder?

Waar ging het om?
Advocaten. Vanaf medio 2019 huurde een advocatenkantoor met 35 advocaten een deel van de vierde en vijfde verdieping van een kantoorpand, ongeveer 20% van de totale oppervlakte. Door de verhuurder werd dit pand aangeboden als ‘hoogwaardig kantoorpand met zakelijke uitstraling, te midden van andere dienstverleners’. Het pand had een voor alle gebruikers gezamenlijke ingang, parkeerplaatsen, trappenhuis, atrium, lift en allerlei open ruimtes.

Studenten. Hogeschool NHL Stenden huurde kort nadat de advocaten hun intrek hadden genomen, de eerste en tweede verdieping van het pand en vanaf oktober 2019 ook de derde en het resterende deel van de vierde verdieping. Hiermee was het advocatenkantoor allerminst gelukkig. De advocaten vonden dat het geven van dagonderwijs zich niet goed verhield met de beloofde zakelijke uitstraling van het pand en ook hadden ze (geluids)overlast van de studenten.

Verhuurder. De advocaten keken het gezamenlijke gebruik nog even aan maar na een jaar, in september 2020, was de maat vol. De advocaten verzochten de verhuurder om actie te ondernemen omdat er een onwerkbare situatie was ontstaan. De verhuurder deed echter niets en de advocaten startten daarop een kort geding bij Rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2020:3444).

Is gebruik door studenten een gebrek?
Geen combinatie. In het kort geding moest de rechter de vraag beantwoorden of het gebruik van het pand door de hogeschool een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW opleverde. De kantonrechter was van mening dat er inderdaad een gebrek was: het pand was vanwege de indeling ongeschikt om zowel een (zakelijke) dienstverlener als een hogeschool in te huisvesten. De verhuurder werd verplicht het gebrek te verhelpen (op grond van artikel 7:206 BW) en moest ervoor zorgen dat de hogeschool tussen 7:00 en 18:00 uur het pand niet gebruikte voor onderwijs op straffe van een dwangsom van € 10.000 per dag. De verhuurder moest dus feitelijk contractbreuk plegen.

Contractbreuk gaat te ver ...
Hoger beroep slaagt. De verhuurder kon zich hierin niet vinden en ging in hoger beroep. En met succes: het Hof Arnhem-Leeuwarden kwam tot een andere conclusie (ECLI:NL:GHARL:2020:10500). Het hof was namelijk van mening dat de verhuurder niet verplicht kon worden om contractbreuk te plegen jegens de hogeschool, ondanks het feit dat de inrichting van het pand ertoe leidde dat de aanwezigheid van honderden studenten een tekortkoming richting het advocatenkantoor opleverde. De hogeschool huurde immers het grootste deel van het pand en zou heel moeilijk nieuwe ruimte kunnen vinden.

Contractbreuk. Contractbreuk plegen zou een prijzige aangelegenheid worden voor de verhuurder en art. 7:206 BW stelt bovendien dat een gebrek niet hoeft te worden hersteld als ‘dit […] uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen’. De vordering van de advocaten werd dus alsnog afgewezen, al werd de verhuurder wel verplicht de hogeschool aan te spreken om het lawaai in de algemene ruimtes zoveel mogelijk te beperken.

Bouwkundige aanpassingen? Mogelijk zou de verhuurder met wat bouwkundige aanpassingen de overlast kunnen beperken en het gebrek kunnen opheffen. Dat was echter geen vordering in deze procedures.

De rechter vond dat de verhuurder feitelijk contractbreuk moest plegen door het contract met de Hogeschool op te zeggen. In hoger beroep vond het hof dat dit te ver ging. Wel moest de verhuurder de Hogeschool aanspreken op de geluidsoverlast.